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《天龙八部》一书中，有一局著名的珍珑棋局让读者流连忘返。珍珑者，围棋中苦心经营编排的一类求活难题。 <br /><br /> 楼市调控这一盘珍珑棋局棋到中盘，又该如何破解？ <br /><br /> 房价、房企、土地、融资、结构、中介、外资——七大走势，今朝或可下个断言。 <br /><br /> 1 土地 <br /><br /> 左手收网，右手扬鞭 <br /><br /> 纵观此轮房地产宏观调控，土地调控似乎最有条不紊，却又紧锣密鼓。这一方面是因为土地涉及房地产链条的首要环节且在此前问题颇多，另一方面也源于日益严重的资源危机。 <br /><br /> 为确保“十一五”期间耕地面积的减少量控制在最小的幅度内，国土资源部在6月初表态，将闲置土地的收回和再利用作为未来一段时期内房地产用地的主要来源。由此可以预见，闲置土地的收回与违法违规用地的查处将在未来加大力度。此前一度“失效”的土地闲置2年以上未开发即可收回的政策，将重新启动。 <br /><br /> 据国土资源部要求，各省级主管部门须在年底前公开、查处8起以上严重土地违法案件，重点打击以租代征等违法利用土地的行为。银监会配合表示，将房地产开发贷款和土地储备贷款的风险权重提升，严控房地产信贷增长。 <br /><br /> 另一边，将土地用途多用于保障类住房供给也是未来的土地政策趋势之一，别墅类用地已经全部叫停，而经济适用房和廉租房的建设将成为未来各城市房地产开发的重头戏。 <br /><br /> 凡此种种，都传递出越来越清晰的信号：土地调控大网已经拉开。目标逐渐明确，“收网”的第一步是建立土地督察制度。 <br /><br /> “以往国土资源部门的垂直监管不够是造成地方政府土地政策混乱的直接原因，这次的督察制度正是从管理上保证政策落实的关键一着。”浙江省一位土地评估专家表示。 2 外资 <br /><br /> 观望调整，谋求后动 <br /><br /> 以往几年，一直可以逃过房地产调控的外资今天再也无法再暗中庆幸。之前高调谈论其在华投资战略的几大基金在匆忙赶过最后一辆末班车后，可能在未来很长一段时间陷入观望。 <br /><br /> “新政后外资的观望情绪很浓，对整个外商投资房地产市场都将产生重大影响，无论是住宅还是商用物业，无论是个人还是机构投资者。”在六部委限制外资炒楼的171号文出台后，仲量联行中国区董事陈立民介绍，目前有大量外商投资项目在结汇处受阻，也有若干投资意向在新政前后取消。 <br /><br /> “上海、深圳、北京等一线城市的高档楼盘有近六成销售给外资，如果严格按一套房定义自住房，这些楼盘的业务量缩水最高能达到50%.”上海一位外资银行信贷部经理表示。 <br /><br /> 但是，和内地的购房观望一样，专家判断，外资的观望情绪也许是暂时的，政策稳定后，大型的、以长期投资回报为目的的外资将重新入市。 <br /><br /> “更多专业投资房地产领域的海外基金，其实判断入市的标准不是短期的市场状况，而是中国整体经济运行形势和前景。”易居中国研究中心经理陈啸天表示。 <br /><br /> 外资会在学习消化了政策后，逐渐寻找到适应政策的投资路径，调整战略后重新入市。 <br /><br /> 目前来看，外资再入市可能要考虑两个主要问题，一是交易时间的拉长。“这些要求有的是以前就有，有的是新增条款。如果政府方面不希望太多外资进入，在环节上拖延是常规做法。”一位海外基金工作人员介绍。 <br /><br /> 另一个则是违规行为的收敛。“内地不是不需要外资，很多地区都欢迎外资的进入与支持。规范不是限制，良性的海外资本在内地的投资空间依然广阔。”台湾信义房产高层表示。 <br /><br /> 3 融资 <br /><br /> 关键在于金融变革 <br /><br /> 上半年的房地产业融资市场可以用“雪上加霜”来形容。限制“银根”作为中央最为核心的调控手段已经产生很大的效应。融资受阻、资金链断裂、项目滞销等各方面不利因素如梦魇般困扰着房地产企业。 <br /><br /> 开发贷款的审批越来越严格。银监会的最新表态是商业银行对房地产开发贷款和土地储备抵押贷款的风险权重由原来100%提高到150%至200%；房地产开发贷款必须在满足自有资金35%以上且四件齐全的情况下发放。但即便符合上述全部条件，能在商业银行贷到款的项目还是少之又少，甚至没有。 <br /><br /> 如果说中小开发企业在严格的贷款审批条件下被拒之门外也算情理之中，那么，以往大型项目通过地方政府授信及打捆贷款的方式获得资金的道路也在受限。 <br /><br /> “国六条”下发后不久，银监会提出严控信贷风险的六点意见，其中之一便是商业银行要停止与各地政府签订授信合作协议，同时整顿各类打捆贷款。开发商最后一条融通之路也被堵死。 <br /><br /> 国务院发展研究中心金融学教授巴曙松表示，中国的融资结构如不做大的调整，房地产市场的大起大落还是很难避免的。如整个社会的融资过份的依赖于银行。银行承担了融资的任务，同时也承担了风险。 <br /><br /> 专家认为，小的房产企业必然在日后的金融风险中倒闭或者被吞并。而具备发展实力的开发商则会争取海外上市融资，就像世茂集团和上海绿城等。 <br /><br /> 房地产开发自筹资金的比重上升很快，但是对银行的依赖程度还未减轻。业内专家普遍认为，房地产企业必须要开拓多元化的融资渠道，债券、短期融资券等等，不然还会对中国的经济产生挤压。 <br /><br /> 4 结构 <br /><br /> 政策博弈现实怪圈 <br /><br /> “我一直没有看到90平方米和70%这两个指标的相关性论证，却有一些例子让我有点怀疑这个标准设定是不是市场需求。”昨天，全国工商联住宅产业商会会长聂梅生这样表示。 <br /><br /> 她介绍，曾遇到专门到北京来反映情况的江苏开发商，说江苏城市90平方米以下户型的比例正好相反，是30%而不是70%；另外还收到了一个上海开发商的信，说控制套内建筑面积并非新话题，如“六五”到“八五”期间，普通住宅规定是55平方米，高层住宅限制在65平方米，这家开发商共建设了1000万平方米此类住宅，却用了10年才把这些户型消化掉。 <br /><br /> 这与半个月前，建设部165号文件尚未落地时，本报独家披露的楼市普遍存在“倒70%怪圈”相当一致。在上海，100平方米以下商品住宅的成交面积占成交总量的30%还不到；在北京，商品住宅现房成交套均达152平方米；在广州、深圳、天津等地，90平方米以上户型也在成交统计中占到大半边天……。 <br /><br /> “90平方米和70%这两个数字最后能不能实现，还是市场说了算。如果真的以后70%以上都是小户型，但所产生的结果却是多年以后形成空置，那比房价下降还可怕。当然，目前中小户型肯定要做，因为是比较缺位的。”聂梅生最后持这样的观点。 <br /><br /> 市场人士更在意现实性的操作。世邦魏理仕上海住宅项目营销部高级董事陈炜认为，首先，调控楼市结构必将落点于处于源头的土地供应，“政府的态度肯定是有收有放，收的就是低密度住宅和高档住宅用地，放的就是中小户型、中低价位的部分。”其次，市场产品地位的变化也显而易见。“紧凑型的房型将会从非主流位置升至主流位置，曾经的主流产品在调控形势下不得不让位。” <br /><br /> 虽然“小户型之梦”任重而道远，但各方都在等待着这场楼市结构“惊天大逆转”的到来。 <br /><br /> 5 中介 <br /><br /> 散打散闹只好关门 <br /><br /> 在今年宏观调控新政出台之前，由于受到春节影响“量价齐跌”的上海二手房市场，已在3月份开始呈现出“回暖”态势，无论是卖家的挂牌价格还是买家的心理价位都有明显提升。 <br /><br /> 然而，4月底的央行宣布加息；5月份的“国六条”出台，随后国六条细则、限制外资炒楼，乃至刚刚出台的强征个税的108号文，一系列宏观调控政策及配套细则的出现，二手房市场开始回归到观望时期。 <br /><br /> 上海一家中介负责人向记者表示，由于市场对于政策不确定性的担忧仍然继续，观望情绪强烈，预计后市会经历一段时间的低迷期。对于中介行业而言，市场业务量的下降无疑成为企业生存的考验。从去年下半年开始，已陆续有中介企业关门。而从今年初开始，一些沪上的知名中介企业开始用种种方式来渡过生存危机。 <br /><br /> 已在上海有10多年经营历史的智恒房产，进行了多次调整。去年，智恒房产关闭了旗下部分门店以缩减经营开支，同时还将50%的股权入股形式公开挂牌寻找合作方融资。另一家知名中介搏邦地产则以转让业务的形式易主。一家香港上市企业以总代价3000万港元收购搏邦地产。其他如爱建立好信等部分品牌中介都出现了数量不一的门店关闭形势。但也有一些港资中介反而逆市扩张，如中原、美联、汉宇等中介的市场占有率皆有不同程度上升。 <br /><br /> 自上一轮宏观调控开始，一些不具实力的小中介已被淘汰出局。而营业税时限延长、六部委的外资规范意见、被称之为“棘手”的强制征收个税等各种措施，都直指二手房市场。种种背景之下，中介行业会否进入冰冻期？如何加强内部活力，进行科学、理性的持续化发展已成为各家中介的课题之——“适者生存”才是不变真理。 <br /><br /> 6 房企 <br /><br /> 市场“大清洗”在所难免 <br /><br /> 对于众多房地产而言，今年上半年并不是一个容易渡过的时期。 <br /><br /> “本来企业计划想往外地扩张业务，但根据目前的市场情况来看，倒还是以上海市场为主要发展地更好一些。”上海本地一家著名的合资企业负责人告诉记者。 <br /><br /> 据他透露，由于今年宏观调控新政的出台，迫使许多企业开始将手里“捂”着的地块吐了出来。对于资金宽裕的该企业而言，无疑得到了许多挑选好地块的机会。但一方面，他表示，即使是大企业，在多个项目开发的情况下，仍然会出现资金断裂的危险。 <br /><br /> 在调控政策出台之前，北京一家小型开发商正在与一外地知名企业?谈土地转让的事宜，对方原本表现出颇浓的接手意图，但“国六条”一经发布，这家外地企业马上踌躇不定。接下来一系列的细则的发布，更是让其退避三舍。“本来谈得好好的，偏偏这时政策出台了。”这家小型开发商哀叹。对他而言，两年的闲置期限眼看就要到期，如果不能及时转让掉，就是“竹篮打水一场空”。 <br /><br /> 开发商开始纷纷调整发展策略。绿地集团董事长张玉良表示，集团将增加自住型中低价商品房、重大工程配套房及现代服务业集聚区的建设力度。恒基(中国)投资有限公司执行董事张方明则宣布，将在上海专注商办楼项目，而在二、三线城市进行普通商品房建设。 <br /><br /> 复旦大学房地产研究中心副主任华伟认为，政府对于房地产企业“扶优汰劣”的趋势非常明显，优质企业将对市场资源进行集中。全国工商联住宅产业商会会长聂梅生估计，将有50%开发商出局。又有上海房地产专家放言，融资困境可以致30%中小开发商于绝路。 <br /> 7 房价 <br /><br /> 终极判断：整体平稳局部下跌 <br /><br /> 面对层出不穷的政策，市场各方纷纷预测着不同领域的影响；越来越多的购房者开始询问何时可以入市购房。所有的预测和询问最终指向一个方向——今年房价会降吗？ <br /><br /> 房价下降预期：小幅下降，局部下降 <br /><br /> 上半年全国的楼市数据已经有了结果，5.8%的房价涨幅可以看出，楼市仍处于“有价无市”的阶段。因此在讨论近期的政策和影响之前，我们还是想请专家首先预测一下未来的房价走势，因为这实在是大家最关心的问题。 <br /><br /> 冯伟：整体来说，6月份上海市场成交量有明显的下降。7月份的数据还没有出来，但是下降肯定也是比较大的。虽然6、7月本来就属于楼市淡季，但是目前的成交现状显然与此轮宏观调控相关。因此8、9月以后能否如常回暖，才是验证政策影响的关键时期。这一次调控对中国整体市场都会产生影响，相比而言，上海在大城市中很可能是影响最小的一个。 <br /><br /> 陈啸天：我个人觉得下半年房地产市场还将是一个不断调整的过程，起码在7、8月份时这种调整会比较明显，成交量供应量还会进一步萎缩，直接影响当然是价格上的调整。但是这种调整会是逐步的、渐进的过程，幅度也会是有限的。到9月、10月的传统销售旺季，我相信消费者对政策的适应性会有提高，自住需要的观望情绪可能减少，成交量有望出现一个回暖的过程。开发商可能会采取一些优惠促销活动，但是指望整体市场价格有一个比较大的下跌仍然是可能性不大。 <br /> 调控周期预测：未来调控将是常态 <br /><br /> 对于开发商、中介商、购房和投资者而言，应该如何看待以后的政策频率？ <br /><br /> 陈啸天：对于开发商来说，他们可能会渐渐习惯把调控当作一个常态，主动积极去迎合地方政府和中央政府的主要精神，调整自己的开发策略和营运模式，为政府解决一些当前房产问题。这是我们很多企业需要面临的较大问题。比如说以后的90平方米物业形态为主，是不是要主动地适应？另外开发商的开发理念及思路也都需要改进，包括户型做法的创新等。对于投资者来说，从中央到地方对投机行为日益严格的控制可以预测，未来楼市的投机行为会大量减少，长期投资无论对商业或办公，风险都还是存在的。 <br /><br /> 冯伟：对于开发商来说调整心态确实变得非常重要，追求暴利的时代已经过去。包括代理商在内，销售楼盘时价格不再是主要目标，而是求量。如果说未来投资，我觉得商用地产和别墅的投资前景是可以看好的。 <br /><br /> 政策分析：楼市结构、外资迎来深层调整 <br /><br /> 新一轮宏观调控与去年新老“国八条”为代表的政策调控，有哪些明显变化？ <br /><br /> 陈啸天：最核心一点是，中央的调控思路已经开始转变，即调控走向多元化和微观化。市场为什么会调控，无非是房价涨得太快、市场管理过松和信贷过松。此前中央政府也针对这些问题出台了相应政策，包括土地、经营、舆论引导和监管等各方面，但基本的政策方式是中央提思路，各级层面自己去落实。而这一轮调控不同，很明显中央更注重细化和规范化。 <br /><br /> 冯伟：另外，我觉得这一轮调控抑制投资大于抑制需求。从金融市场的信贷角度，包括外资投资的限制等，我觉得它的杀伤力是在投资方面。但在消费领域的杀伤力同样存在，这个主要表现在心理预期的杀伤。影响成交量的主要原因一个是价格，第二个是心理。 <br /><br /> 能不能预测一下未来楼市结构方面的发展情况。 <br /><br /> 冯伟：九部委意见刚出来的时候还没有落实到各个城市自己控制，仍以单个项目为标准，要求70%以上面积建小户型。有的开发商束手无策。现在细则出来了，大家可以松一口气，但到底怎么样做还是不知道。目前看来户型问题确实是考验政府决策智慧的时候了，因为70%小户型这个量是很难控制的，按照板块同样很难控制，按照价格其实也很难控制。 <br /><br /> 陈啸天：这需要地方结合实际情况微观细化的研究，到底这个区域什么样结构适合市场。因此在未来户型的创新上，地方政府和开发商需要花很大精力去探讨研究。我们相信上海的细则应该不会与中央政策有太多区别，不会超过大连、西安的标准。预计是以总量70%为主。 <br /><br /> 外资投资房地产的走势会怎样呢？ <br /><br /> 陈啸天：影响显示在几个方面，对供应层来说，外资投资的总量将会有一个比较大的萎缩。需求方面，短期的外资投机由于成本的大幅度上扬，也会有大量的遏制；对于长线投资者则影响比较少。最值得关注的是大城市，北京、上海、广州的高档物业市场冲击会比较明显。 <br /><br /> 气球理论：过分助胀、助压都会爆 <br /><br /> 冯伟：行政手段本质上说对市场经济是必要的，像有些国家和地区确实由于缺少监管和调控发生过楼市崩盘。但是行政手段不是万能的，运用不好会带来负面效果。因此中央的宏观调控和地方政府的微观政策应该有效配合、达到适度。市场就好比一个气球，我们把它一压再压，承受力不足就会爆掉，这和没有控制的膨胀的爆掉结果，其实是一样的。 <br /><br /><br /><br /><br /><blockquote class="blockquote">From: http://tongxuewang.cn/bbs/read.php?tid=137 Powered by PHPWind.com</blockquote> |
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发表于 2010-4-16 00:52:37